Рынки жилья Центральной Азии идут по одному сценарию. Где квартиры дороже всего?
Казахстанский рынок недвижимости, каким мы его знаем сейчас, начал формироваться 25 лет назад. Именно тогда массово стали появляться первые новостройки — так называемая первичка. За эти годы этот сегмент не раз лихорадило. И мы были пионерами среди стран Центральной Азии. Пережитый опыт позволяет нам посмотреть на то, как строительные и жилищные рынки соседей по региону идут по нашему пути с учётом всех пережитых ошибок и достижений. Команда новой рубрики Tengrinews.kz — TengriHOME — выясняла, что общего у сферы недвижимости Казахстана, Кыргызстана, Таджикистана и Узбекистана, кроме, естественно, того, что метр — везде метр. Цены на жильё в Кыргызстане: миф о "золотых квадратах" Бишкека Почему дорожают новостройки и частные дома? Взяться за этот материал нас мотивировали публикации в некоторых казахстанских СМИ о том, что происходит на кыргызском рынке недвижимости. В январе коллеги сообщали, что стоимость жилья у соседей сравнивалась даже с ценниками на американские виллы. Якобы "трёшку" в бишкекской новостройке выставляют на продажу за 130 113 000 сомов (миллион 488 тысяч долларов по текущему курсу, или 746 848 620 тенге). Мы обращаемся за комментарием к эксперту из Кыргызстана, и вот что он отвечает: "Этого не может быть! Получается, что один квадрат стоит 16,5 тысячи долларов? Может, и есть такой человек, который выставил объект по такой стоимости, но это уму непостижимо. Уверен, что на стандартные "трёшки" у нас таких цен нет. В среднем трёхкомнатная квартира в Бишкеке стоит 100–150 тысяч долларов". Добавить автора цитаты Добавить изображение Пазылджан Илимов юрист, брокер по недвижимости (Кыргызстан) Кстати, на одном из казахстанских сайтов по покупке-продаже недвижимости тоже частенько встречаешь объявления с дикими ценниками. Например, за "однушку" в старом доме в Уральске просят 4,5 миллиарда тенге. Или в Алматы четырёхкомнатную квартиру — пусть и в ЖК бизнес-класса — выставили за 119 миллиардов тенге. В разговоре с авторами объявления выяснилось, что те якобы ошиблись в количестве нулей. Может, и так, но эксперты говорят, что нередко это своеобразный маркетинговый ход — для привлечения внимания потенциального покупателя. Но вернёмся к Бишкеку. В целом там цены на жилые объекты за последние три-четыре года действительно выросли. В 2020-м, приводит пример кыргызский эксперт Илимов, "квадрат" в среднем стоил 750 долларов (около 370 тысяч тенге по нынешнему курсу Нацбанка РК, или 280 тысяч тенге по курсу на 1 марта 2020 года). Сейчас — 1500–1600 долларов (около 746 тысяч тенге по нынешнему курсу). "Вот, например, однокомнатную квартиру четыре года назад у нас можно было купить за 35–37 тысяч долларов. Сегодня она будет стоить не дешевле 60 тысяч долларов", — говорит Илимов. На гораздо большие суммы нужно рассчитывать при покупке частного дома. Два года назад в Кыргызстане голые земельные участки одномоментно подорожали на треть, а сотки с жильём стали ещё дороже. Если раньше дом можно было приобрести за 150 тысяч долларов, то сейчас он обойдётся в 250 тысяч. Этой категорией недвижимости стали активнее интересоваться во время и после ковида. Лидером по количеству сделок купли-продажи, уточняет Пазылджан Илимов, конечно, остаётся столица. Но также в топ вошли южная столица страны — Ош и Иссык-Кульское побережье. Релоканты или казахстанцы: кто разогнал спрос на недвижимость? Ажиотаж на рынке, по словам местных экспертов, осенью 2022 года навели российские релоканты. Позже спрос подогрели и сами граждане страны: "За последние три года в Кыргызстан из ближнего зарубежья начали возвращаться наши соотечественники. Причин тому несколько: и ужесточение миграционной политики в тех странах, где они работали, и уравнение курса рубля и сома. Люди начали приезжать на родину и работать здесь. И, понятно, что они тоже нуждаются в жилье". К тому же взлетели цены на стройматериалы, большая часть из которых завозится из России. Автоматически себестоимость "квадрата" для застройщика стала выше. Понятно, что эту разницу закладывают в конечный прайс для покупателя. Кстати, говорит кыргызский брокер, депутаты Жогорку Кенеш называли происходящее перегревом и предлагали ввести госрегулирование цен на недвижимость и стройматериалы. Но пока инициатива на обсуждении. Бишкек. Фото предоставлено Пазылджаном Илимовым В казахстанских же СМИ и среди экспертов нередко звучит мнение, что и казахстанцы причастны к разгону спроса на кыргызскую недвижимость. Якобы отечественные бизнесмены массово переезжают в Бишкек, так как там более лояльная налоговая система. А тем, кто собирается сменить локацию, тоже нужны "квадраты" — и жилые, и коммерческие. Но эксперт Илимов опровергает этот тезис: "Мы не заметили какого-то особого наплыва казахстанских покупателей. Была только пара запросов по покупке недвижимости на Иссык-Куле. Зато в последнее время мы отмечаем большой интерес со стороны инвесторов из Китая. Они интересуются как квартирами, земельными участками, так и коммерцией. Граждане КНР приезжают сюда и нередко открывают бизнес". Новые налоги для иностранцев и флипперов Учитывая все перечисленные факторы, кыргызские депутаты предлагают внедрить несколько нововведений, рассказывает эксперт. Среди них — повышение налогов на имущество для иностранцев и на перепродажу жилья в некоторых случаях. "Сейчас также рассматривается законопроект по антифлиппингу. Если опираться на 191 статью Налогового кодекса, то если я, к примеру, куплю недвижимость и продам её позже одного года с момента оформления, то освобождаюсь от подоходного налога. Условно: купил за 150 тысяч долларов, реализовал через год хоть за полмиллиона долларов — разница эта налогом не облагается. Но если я перепродам квартиру раньше, то буду обязан заплатить от прибыли 10 процентов подоходного налога", — объясняет эксперт. Справка: флиппинг в недвижимости — это стратегия, при которой инвестор покупает квартиру или дом по относительно низкой цене, быстро приводит объект в порядок (например, делает ремонт, устраняет юридические или технические проблемы, улучшает внешний вид) и затем перепродаёт дороже, зарабатывая на разнице в стоимости. Антифлиппинг — это меры, направленные против таких подходов: обычно речь идёт о правилах, ограничивающих быструю перепродажу жилья (как спекулятивную) или делающих её менее выгодной, например через повышенные налоги, штрафы или ограничения по сроку владения. Кроме того, продолжает Пазылджан, в их стране предлагается ввести ограничение по объёму перепродаж. "Хотят рассмотреть вопрос о том, чтобы разрешить продавать после года владения только два объекта недвижимости. Если, к примеру, вы даже после истечения 12 месяцев продаёте третий объект, то вы должны будете заплатить подоходный налог с разницы от суммы покупки и продажи. Это, предполагаю, делают из-за того, что ориентируются на средний показатель. За всю жизнь человек в среднем дважды что-то продаёт и покупает. На рынке есть участники, которые инвестируют в 10–15 квартир и через год–два продают — тем самым увеличивают свой капитал. Предполагается, что на них и будет распространяться инициатива". Прогноз цен на жильё в Бишкеке Сегодня былого ажиотажа, считает специалист, на рынке Кыргызстана не наблюдается. До осени прошлого года цены ещё ползли вверх, а затем началась стагнация. А всё потому, объясняет он, что все те объекты, которые начали активно возводить пару лет назад на пике спроса, сдали в эксплуатацию. Рост предложений как-то гармонизировал ситуацию в сегменте. "Думаю, что в дальнейшем цены будут держаться, если и будет рост, то в рамках инфляции. По большому счёту я не вижу весомых причин для резкой покупательской активности и увеличения стоимости за "квадрат", — резюмирует Пазылджан Илимов. Недвижимость в Таджикистане: станет ли Душанбе вторым Дубаем? Если всплеск строительной активности в Казахстане произошёл уже давно, то жители Таджикистана наблюдают его у себя только сейчас. Раньше жилой фонд Душанбе был представлен, как и во многих странах Центральной Азии и СНГ, "панельками" и типовыми "кирпичками". Теперь он заметно разбавлен новостройками. Об этом мы говорим с маркетологом и специалистом по оценке недвижимости из Душанбе Абдугани Ганиевым. "Строительный бум произошёл в том числе и потому, что администрация города, мэр Душанбе определили новый вектор развития столицы. У нас утверждают, что Душанбе должен стать вторым Дубаем. А чтобы не допустить хаоса с застройщиками, строго утверждается: кто, где, что и в каком стиле будет строить". Добавить автора цитаты Добавить изображение Абдугани Ганиев специалист по оценке недвижимости (Таджикистан) Понятно, что приобрести квартиры большой площади в новом жилом фонде с ухоженными дворами и детскими площадками захотели многие. Случился так называемый отложенный десятилетиями спрос. И покупать есть кому. Душанбе. Фото предоставлено Абдугани Ганиевым Около 80 процентов всех инвестиций, говорит спикер, приходится на Душанбе. Тут происходят основные сделки купли-продажи, заключаются договоры аренды. Инвестиции в бетон надёжнее? Многие жители таджикской столицы в последнее время начали доверять инвестициям в новостройки больше, чем тем же депозитам в банке. "У нас были случаи, когда люди разместили деньги на депозите, но потом банк закрылся, и они пока не могут вернуть свои финансы. Поэтому многие решили, что надёжнее те деньги, которые у них есть, превратить в квадратные метры", — говорит Абдугани Ганиев. На основе своих поездок по странам СНГ и изучения их рынков эксперт делает вывод, что это распространённый подход: людям проще и спокойнее вложить во что-то осязаемое — то, что можно увидеть и потрогать, а при надобности продать и получить наличные. Сколько стоит квартира и аренда в Душанбе? Пять лет назад, вспоминает Ганиев, один квадратный метр в таджикской столице стоил в диапазоне 350–700 долларов. Цена зависела, понятно, от локации и класса жилья. Сейчас же стоимость выросла до 1200–1500 долларов за "квадрат". "Здесь также надо учитывать, что из-за того, что сомони закрепился к курсу доллара, цены на стройматериалы выросли. И это тоже отразилось на активации цен за "квадрат", — отмечает специалист по оценке недвижимости. Несмотря на то, что в спросе сейчас именно новые дома, таджикская "вторичка" ей в цене не уступает: "Стоимость квартир в старых домах также подросла к "первичке". Почему? Те, кто продаёт жильё в старом фонде так и говорят: "Хочу купить в новостройке". Все хотят продать за хорошую цену, чтобы не пришлось много добавлять". За последние пять лет изменилась у соседей и цена на аренду — подорожала примерно на треть. Однокомнатную квартиру в центре Душанбе можно снять за 4500 сомони в месяц (около 238 тысяч тенге, или 475 долларов по текущему курсу). На окраине столицы можно найти жильё и за 2500 сомони (около 132 тысяч тенге, или 264 доллара). Причём, говорит Абдугани, неважно — будет ли это "первичка" или старый фонд. Новостройки в Душанбе. Фото предоставлено Абдугани Ганиевым Спрос на жильё в регионах Таджикистана и коттеджных городках Рынок недвижимости оживился не только в столице, но и в небольших городах, которые расположены недалеко от Душанбе. Это, считает Абдугани, можно сравнить с алматинской агломерацией — когда жители покупают жильё подешевле, но рядом с мегаполисом, чтобы использовать его социальную инфраструктуру и ездить туда на работу. "Это города Худжанд, Вахдат, Гиссар, Варзоб, — перечисляет эксперт. — Все они находятся недалеко от Душанбе. Здесь начали строить и частный сектор, коттеджные городки и многоэтажные дома. Люди выбирают эти локации, потому что ценят тишину, спокойствие, но при этом они находятся недалеко от основного города, где можно зарабатывать деньги". Ожидания от рынка Душанбе В прогнозах Абдугани Ганиев осторожен — спрос на жильё всё же зависит от покупательской способности населения: "Многое зависит от миграционной политики тех стран, где активно работают наши соотечественники. Если политика ужесточится, то наши граждане будут массово возвращаться домой. Скорее всего, они будут приезжать с определённым капиталом и, возможно, начнут обзаводиться жильём — видимо, спрос опять повысится". Рынок недвижимости Узбекистана: причины строительного бума До 2017 года узбекский рынок недвижимости находился в состоянии глубокого анабиоза, объясняет нам основатель и руководитель крупного местного портала о недвижимости Андрей Садыков. Основу жилого фонда там составляли советские панельные и кирпичные дома. Даже Ташкент обрастал новостройками точечно. Часто такое жильё и позиционировали как элитное. При этом интересно, что спрос на столичную жилплощадь был всегда, вот только продажи "губила" жёсткая система прописки. "Житель области не мог легально купить квартиру в Ташкенте — сделки часто оформлялись через сомнительные доверенности или на родственников с городской регистрацией. Цены тогда казались низкими по нынешним меркам: квадратный метр в столице мог стоить 400–600 долларов, а аренда приличной двухкомнатной квартиры обходилась в 200–300 долларов". Добавить автора цитаты Добавить изображение Андрей Садыков основатель сайта о недвижимости Realting.uz (Узбекистан) Отмена столичной прописки и взрывной спрос в Ташкенте В 2017 году, продолжает Андрей, ограничения на покупку жилья в Ташкенте иногородними жителями и иностранцами полностью отменили. И это, считает эксперт, вызвало эффект сжатой пружины: огромный внутренний спрос, который копился десятилетиями, мгновенно выплеснулся на рынок и спровоцировал резкий рост активности. Тем не менее массовой внутренней миграции и запустения регионов, объясняет он, не случилось. Люди, конечно, стали активно скупать столичные объекты, но только в рамках сохранения капитала: к массовой урбанизации, чего всегда боялись местные власти, это не привело. "Семьи не бросили фермерские хозяйства в сёлах, а отправили молодёжь учиться и работать в столицу, заранее обеспечив их жильём, — описывает произошедшие изменения Садыков. — Инвестиционный капитал из регионов стал основным топливом для большинства столичных застройщиков. Ташкент начал стремительно расти вширь и вверх, поглощая прилегающие сельские районы и превращая их в пригороды". Ситуация, добавляет он, начала ещё больше меняться с либерализацией валютного рынка. Свободная конвертация сума и открытие страны для иностранных инвесторов ещё больше активировали стройиндустрию. Справка: либерализация валютного рынка в Узбекистане — это переход от жёстко контролируемой государством системы обмена валюты к более рыночной модели, начавшийся в сентябре 2017 года: власти унифицировали официальный и неофициальный курсы, резко ослабили ограничения на покупку и продажу иностранной валюты, расширили доступ бизнеса и населения к обмену. До этого в стране действовала фактически закрытая валютная система: курс сума долгое время удерживался административно, существовал большой разрыв между официальным и "чёрным" рынками, покупка валюты для компаний и граждан была сильно ограничена, а денежно-кредитная политика в значительной степени была подчинена удержанию курса, а не борьбе с инфляцией. "В итоге прошлый год стал для Узбекистана историческим: в стране ввели в эксплуатацию около 14 миллионов квадратных метров жилья. Чтобы понять масштаб — это почти двукратный рост по сравнению с показателями пятилетней давности. Жилищный фонд республики превысил отметку в 600 миллионов "квадратов", — уточняет Садыков. Кстати, в прошлом году в Казахстане тоже был установлен рекорд по вводу нового жилья — 20,1 миллиона квадратных метров. Более 13 миллионов из них пришлись на многоквартирные дома. Ташкент. Фото предоставлено Андреем Садыковым Как изменилась стоимость квадратного метра в Узбекистане Если раньше квадратный метр в Ташкенте обходился от 400 до 600 долларов (около 300 тысяч тенге по нынешнему курсу), то сейчас в новостройках он продаётся от 900 до 1500 долларов (около 748 тысяч тенге). В центральных районах, таких как Мирабадский или Яккасарайский, уточняет спикер, цена часто превышает 2 500 долларов. Пик роста цен пришёлся на 2021–2022 годы. Потом, делится аналитикой эксперт, количество сделок купли-продажи по республике стабильно держалось на уровне 300–330 тысяч. Начало 2026 года показывает небольшое охлаждение показателей на 2–5 процентов. Это говорит о стабилизации цен после затяжного взлёта. Наибольшим спросом, уточняет Садыков, сейчас в Ташкенте пользуются: малогабаритные квартиры в новостройках площадью 40–60 квадратных метров, которые легче всего перепродать или сдать в наём; вторичное жильё рядом со станциями метро, сохраняющее высокую ликвидность благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. "Несмотря на растущее количество предложений от застройщиков, вторичное жильё не теряет в цене. Причина кроется в локации: старые дома расположены в обжитых районах с готовыми школами, поликлиниками и зелёными дворами. Вторичный рынок подтянулся следом за "первичкой". Старый фонд в спальных районах — вроде Чиланзара или Юнусабада — торгуется в диапазоне 850–1100 долларов за метр", — делится цифрами специалист. А насколько это доступно для граждан страны? Если средняя официальная зарплата составляет около 400–500 долларов, сравнивает эксперт, то получается, что один квадратный метр равноценен двум–трём месячным окладам. Это делает покупку недвижимости практически невозможной без ипотечных инструментов или семейных накоплений. Выгодные инвестиции: где ещё покупают квартиры? Те, кто всё-таки может и желает инвестировать в "квадраты", начали выходить за пределы Ташкента. Спрос на жильё в Узбекистане растёт там, где активно развивается туризм или промышленность. В этот список входят: Самарканд, где за счёт статуса туристического хаба спрос на краткосрочную аренду бьёт рекорды. Наманган и Фергана, отличающиеся высокой плотностью населения и активностью малого бизнеса. Пригород Ташкента, где формируется пояс доступного жилья для тех, кто работает в мегаполисе, но не готов переплачивать за центр. Самым недооценённым эксперт считает Нукус. Но масштабные налоговые льготы для Каракалпакстана постепенно начинают привлекать туда крупный строительный бизнес. Прогнозы по рынку Ташкента По мнению эксперта, рынок недвижимости Узбекистана приближается к зрелости. Кратного роста цен, как это произошло в 2021–2022 годы, уже не будет. Но и серьёзного обвала, скорее всего, тоже. Спрос, по прогнозам, будет поддерживаться демографией — ежегодно население страны увеличивается на миллион человек. "Наиболее разумная стратегия сейчас — поиск объектов в развивающихся районах "Нового Ташкента" или качественных проектов в крупных региональных центрах. Недвижимость остаётся главной "валютой" в глазах населения, и эта тенденция сохранится в ближайшие годы". Итоги: где в Центральной Азии самые дорогие квадратные метры? Если смотреть на рынок недвижимости Центральной Азии шире, то главный вывод не в том, где сегодня формально дороже квадратный метр, а в том, что все страны региона проходят схожий путь, только с разной скоростью. Казахстан начал этот процесс раньше других — раньше столкнулся: со строительным бумом (с первым — в 2001 году), с резким рывком примерно с 2004-го по 2007 год, когда рынок жилья рос на 40–60 процентов в год, кризисом 2008 года, инвестиционным спросом, перекосом в пользу крупных городов, удорожанием "первички" и подтягиванием за ней "вторички". Теперь похожие процессы — отложенный спрос, миграция капитала в столицы, ставка на жильё как на самый понятный способ сохранить деньги, рост пригородов и попытки государства сдержать перегрев — мы видим в Кыргызстане, Таджикистане и Узбекистане. При этом лидерство по ценам в регионе всё более условно: в отдельных локациях Бишкека, Душанбе или Ташкента стоимость жилья уже сопоставима с крупнейшими городами Казахстана, а иногда и превышает её. По данным Бюро нацстатистики Казахстана за прошлый год, средняя стоимость "квадрата" в новостройках Алматы была на уровне 690,7 тысячи тенге (около 1390 долларов), во "вторичке" — 738 тысяч тенге (примерно 1450 долларов по нынешнему курсу). В Астане цена в новостройке — 671 тысяча тенге, в более старом фонде — 720,4 тысячи тенге. Но дело даже не в ценах. Казахстанская сфера недвижимости на этом фоне выглядит более зрелой: она уже пережила несколько волн перегрева и охлаждения, лучше понимает цену ажиотажа и показывает, что настоящий показатель здоровья рынка — не рекордные ценники, а баланс между строительством, доходами населения и доступностью жилья. Читайте также: "Левые" договоры и сумки с наличкой: как застройщики Казахстана пытаются обходить закон о дольщиках С видом на будущее: в каких странах скупают недвижимость казахстанцы?
